Ein Kommentar von Rupert Voß
Mich beschäftigt schon seit einigen Jahren das Thema, wie der Spekulation bei den Grundstückspreisen Einhalt geboten werden kann. Dazu ist es sinnvoll, sich den Grundstücksmarkt genauer anzuschauen, um die Dynamik verstehen zu können, in der er sich befindet. Grundsätzlich ist festzuhalten, dass die Nachfrage an Immobilien das Angebot übersteigt, daher steigt der Preis. Und als weiterer, wesentlicher Faktor kommt hinzu, dass Geld so billig ist wie noch nie. Banken machen immer öfter 100% Finanzierungen.
Damit wird es möglich, für kaum Zinsbelastung mit minimaler Tilgung von 1% -2% sehr langfristig Immobilien zu bezahlen. Da die Kunden zumeist nur auf die monatliche Belastung schauen entstehen langfristige Finanzierungen die in 10-30 Jahren platzen werden.
Ein kleines Beispiel: Familie Huber kauft eine 3 Zimmer Wohnung im Umfeld München mit 80m² für 600.000.-€. Finanziert diese mit 0,8% Zins und einer Anfangstilgung von 1,5%. D.h. der Kapitaldienst wird nie mehr betragen als 2,3%. Diese Finanzierung hat eine Laufzeit von ca. 53 Jahren. Die monatliche Belastung liegt bei ca. 1200.-€ das erscheint günstig aber wie sollen die ersten Instandhaltungen bezahlt werden? Nach 30 Jahren sind immer noch 300.000.-€ Rest-Schulden vorhanden.
Noch vor 10 Jahren waren die Zinsen bei ca. 4,5%. Wenn wir die gleiche Rechnung nochmal heranziehen: die Wohnung hatte damals nur 300.000.-€ gekostet. Bei 1,5 % Anfangstilgung sind es 6% Kapitaldienst. Diese Finanzierung hatte eine Laufzeit von 24 Jahren. Gerade im Zeitraum von 25 bis 40 Jahren kommen die ersten größeren Instandhaltungen wie Dach, Heizung, Sanitärleitungen usw. bei der Finanzierung 2 beträgt die monatliche Belastung 1500.-€
Bei einer Finanzierung mit 1 % Tilgung beträgt die Laufzeit bei ca. 75 Jahren. Das bedeutet, dass durch das billige Geld die Steigerung der Immobilienpreise extrem befeuert wird. Wenn jetzt noch der Zins für die Baufinanzierung ins Negative kippt, wird die Entwicklung sich noch weiter exponentiell entwickeln. Die Steigerungen der Preise bilden sich vor allem im Grundstückspreis wieder.
Wie könnten wir jetzt aber in die Grundstückspreis-Entwicklung steuernd eingreifen?
Der Staat / Kommune hat hier die Aufgabe regulierend einzugreifen. Erster Schritt wäre mehr Flächen für Wohnbebauung auszuweisen um den Nachfragedruck zu verringern. Als weitere Schritt muss eine höhere Verdichtung möglich sein um eine bessere Nutzung der Flächen zu gewährleisten. Auch sollten die Städte und Gemeinden, auch mit Unterstützung von Bund und Land, Grundstücke erwerben und diese nur noch auf Erbpacht vergeben, für geförderten Wohnraum. Weiter ist es zwingend nötig, Spekulationsflächen baureif zu machen. Wenn ein Grundstück in einer städtischen Entwicklungszone nicht verkauft werden würde muss dies im äußersten Fall auch enteignet werden. Wenn Menschen (Besitzer) von Grundstücken nur darauf warten, dass ihre Grundstücke noch mehr Wert werden, ist es ein Gebot der Stunde hier einzuschreiten. Wenn durch solche Spekulationen immer mehr Menschen keinen bezahlbaren Wohnraum mehr haben, sind am Ende auch die populistischen Bauernfänger die Gewinner und es droht uns der Verlust unseres gesellschaftlichen Friedens.